Eind februari valt de belastingaanslag van de gemeente Berkelland weer bij u in de bus. Dat levert altijd weer vragen op aan onze belastingtelefoon. We geven in deze rubriek al vast antwoord op veel gestelde vragen.
Deze week het antwoord op de vraag: Woningtaxatie, waarvoor is het eigenlijk en hoe werkt het?
Onroerende zaken jaarlijks getaxeerd
Alle onroerende zaken worden jaarlijks getaxeerd. Dat staat in de wet. Ook staat in de wet dat de gemeente deze WOZ-waarden bepaald. Dat gebeurt op een vast moment, de zogenoemde waardepeildatum. Voor dit jaar is dat 1 januari 2011. Dat betekent dat wij uitgaan van de waarde van uw woning, winkel, bedrijf, stuk grond of bouwkavel op 1 januari 2011. Wat zou de onroerende zaak hebben opgebracht als het op die datum zou zijn verkocht.
Wie gebruikt de WOZ-waarde?
De vastgestelde WOZ-waarden worden door de gemeente doorgegeven aan het Waterschap en de Rijksbelastingdienst. De gemeente gebruikt deze waarde voor de aanslag onroerende-zaakbelastingen, het waterschap voor de waterschapslasten en de Rijksbelastingdienst gebruikt deze waarde voor de inkomstenbelasting. De waarde kunt u lezen op een WOZ-beschikking. Dit is een aparte regel op uw aanslagbiljet gemeentelijke belastingen.
Hoe wordt de waarde bepaald?
Bij het bepalen van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is de gemeente gebonden aan wettelijke regels. Deze regels bepalen dat er wordt getaxeerd alsof het pand leeg staat, alsof het zonder hypotheek en zonder andere beperkingen zou kunnen worden verkocht en alsof het onmiddellijk gebruikt kan worden. Dit is de economische waarde, de prijs waarvoor de onroerende zaak zou kunnen worden verkocht. De economische waarde is gelijk aan de WOZ-waarde.
Voor het bepalen van de WOZ-waarde zijn twee data van belang: de waardepeildatum en de toestandsdatum.
Kijken naar verkoopprijzen woningen rond waardepeildatum 1 januari 2011
Om de waarde van uw pand te bepalen kijken we naar de verkoopprijzen van onroerende zaken die op of rond de waardepeildatum 1 januari 2011 zijn verkocht. Met behulp van deze verkoopprijzen bepalen we de waarden van alle woningen, zowel huur- als koopwoningen. Omdat we te maken hebben met een dalende woningmarkt en de waarde wordt bepaald op waardepeildatum 1 januari 2011 kan het dus zo zijn dat de waarde op uw beschikking nog iets hoger is dan de waarde op dit moment. De waarden van woningen zijn tussen 1 januari 2010 (de vorige waardepeildatum) en 1 januari 2011 (de huidige waardepeildatum) gemiddeld met 4% gedaald.
Ook kijken naar situatie op toestandsdatum 1 januari 2012
De werkelijke toestand van de onroerende zaak wordt gewaardeerd. Daarbij kijken we naar de situatie op 1 januari 2012. Is uw pand bijvoorbeeld nog niet afgebouwd op 1 januari 2012 of staat er op die datum nog niets op de bouwkavel dan wordt die situatie gewaardeerd. Bepaald wordt dan de waarde naar de toestand (situatie) op 1 januari 2012 maar op de marktprijs van 1 januari 2011. De toestandsdatum zegt dus iets over de staat van de onroerende zaak op die datum en de waardepeildatum zegt iets over de marktwaarde op die datum.
Taxeren kantoren, winkels, bedrijfspanden enzovoort
Gemeenten bepalen ook de waarde van zogenoemde niet-woningen. Ook bij het taxeren van deze niet-woningen is de waardepeildatum en de toestandsdatum belangrijk Niet-woningen zijn panden die niet of nauwelijks (minder dan 30%) als woning worden gebruikt. Denk aan kantoren, winkels en bedrijfspanden, maar ook aan industrie, energiecentrales, ziekenhuizen en scholen. De meeste woonwinkelpanden en boerderijen zijn ook niet-woningen, omdat minder dan 30% van de WOZ-waarde van deze panden betrekking heeft op een woongedeelte. Het taxeren van al deze niet-woningen lijkt sterk op het taxeren van woningen. Wel is hierbij vaak ook andere marktinformatie van belang dan alleen de verkoopprijzen, omdat er meestal te weinig verkopen zijn waarop de waarde kan worden gebaseerd. Daarom gebruiken we hierbij ook huurprijzen, stichtingskosten, grondprijzen en omzetgegevens van op of rond de waardepeildatum.
Taxatiewijzer met kengetallen
Maar ook wanneer de gemeente alle marktinformatie binnen de gemeente verzamelt, zal er nog niet voldoende basis zijn voor een betrouwbare taxatie. Daarom werken gemeenten met elkaar samen. Dit doen ze door alle verkopen samen te brengen zodat per type niet-woning kengetallen kunnen worden gemaakt. Deze kengetallen worden vermeld in een taxatiewijzer. Deze taxatiewijzers geven per type niet-woning een beschrijving van de wijze van taxeren, de te gebruiken kengetallen en de onderbouwing van deze kengetallen met marktgegevens. Bij het maken van deze taxatiewijzers werken gemeenten samen met gespecialiseerde taxatiebureaus, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. Aan de hand van deze jaarlijks opnieuw gemaakte taxatiewijzers worden dan de waarden bepaald.